عند تمويل عقار مدر للدخل، يكون السؤال الأهم: هل يستطيع العقار أن يغطي أقساطه بنفسه؟ في هذا النموذج تسدد الالتزامات من دخل العقار وإيراداته الإيجارية. ويبقى دخلك الشخصي ومدخراتك مهمين للبنك، لكن التدفق النقدي للمبنى يكون في قلب عملية التقييم، وهو ما يحدد في الغالب حجم التمويل وشروطه.
كيف يتم السداد من الدخل الإيجاري
يحسب البنك الأقساط بناءً على مبلغ التمويل ونسبة الربح أو الفائدة والمدة. ثم يقارن هذه الأقساط بصافي الدخل الإيجاري الذي يحققه العقار فعليًا. وكلما كان الدخل أقوى وأكثر استقرارًا، غطى الأقساط بسهولة أكبر، وظهر الملف بصورة أفضل أمام البنك. كما تشترط بنوك كثيرة هامش أمان، بحيث يزيد الدخل على القسط ولا يكتفي بمساواته.
المتطلبات الأولية للعقار
- مؤجر بالكامل: أن يكون العقار مشغولًا بالكامل بعقود إيجار سارية، حتى يكون الدخل حقيقيًا وموثقًا.
- حديث نسبيًا: يفضل ألا يزيد عمره على 7 إلى 8 سنوات، وفق متطلبات البنك. فالمباني الأحدث تحتاج عادة إلى صيانة أقل، ويسهل تقييمها.
- دخل إيجاري مناسب: أن يتراوح الدخل الإيجاري السنوي المبدئي بين 8% و10% من قيمة العقار، مع التحقق من صافي العائد الفعلي.
لماذا يهم صافي العائد
كثيرًا ما يحسب العائد المعلن على أساس الإيجار الإجمالي. أما البنك فينظر إلى ما يتبقى بعد رسوم الخدمات والصيانة وتكاليف الإدارة والتأمين وفترات الشغور المتوقعة. لذلك نراجع معك هذه الأرقام باستخدام عقود الإيجار وكشوف رسوم الخدمات، حتى يكون العائد الذي تعتمد عليه هو العائد نفسه الذي سيقبله البنك. وهذه الخطوة تجنبك مفاجآت كثيرة بعد تقديم الطلب.
عوامل تقوي الملف
- تنوع المستأجرين وعدم الاعتماد على مستأجر واحد.
- عقود إيجار طويلة نسبيًا مع سجل سداد منتظم.
- موقع مطلوب في السوق يسهل إعادة تأجيره عند الحاجة.
- سجل ائتماني جيد للعميل لدى شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية.
المستندات المطلوبة عادة
- سند الملكية أو اتفاقية البيع، وآخر تقييم للعقار إن وجد.
- جدول الإيجارات مع نسخ من جميع عقود الإيجار السارية.
- كشوف رسوم الخدمات وسجلات الصيانة.
- الهوية وإثبات الدخل وكشوف الحساب البنكي، أو مستندات الشركة إذا كان الشراء باسم شركة.
لمن هذه الخدمة
- المستثمرون الذين يشترون مبنى أو طابقًا أو مجموعة وحدات مؤجرة ويريدون أن يغطي الدخل التمويل.
- ملاك العقارات المؤجرة الحالية الراغبون في تحرير جزء من رأس المال عبر إعادة التمويل.
- الشركات التي تفضل أصلًا مدرًا للدخل على الاحتفاظ بأرصدة نقدية كبيرة.
خطوات العمل مع اللوجين جلوبال
- مراجعة الدخل: نجمع جدول الإيجارات وعقود الإيجار وكشوف رسوم الخدمات.
- حساب صافي العائد: نقدر صافي العائد الفعلي ونقارنه بالأقساط المتوقعة.
- اختيار البنوك المناسبة: نحدد البنوك الشريكة التي تتوافق معاييرها مع عمر العقار ودخله وموقعه.
- التقديم والتفاوض: نقدم الملف، ونجيب عن أسئلة البنك، ونتفاوض على الشروط ضمن سياسته.
- الإتمام: نتابع التقييم والموافقة النهائية والتوقيع والتسجيل.
معلومات مهمة
قد ينخفض الدخل الإيجاري إذا غادر المستأجرون أو تغير السوق، وتبقى أنت مسؤولًا عن الأقساط في جميع الأحوال. ونطاق 8% إلى 10% معيار فرز أولي وليس عائدًا موعودًا. ويطبق كل بنك متطلباته الخاصة، وقد تكون أكثر تشددًا مما ورد هنا. اللوجين جلوبال وسيط تمويل وليست جهة مقرضة، ولا تضمن الموافقة أو العائد.