التمويل العقاري في الإمارات 2026: الدفعة الأولى ونسب التمويل والمستندات
كم تحتاج دفعة أولى لشراء منزل بالتمويل في الإمارات عام 2026، وما نسب التمويل التي يحددها المصرف المركزي، وما المستندات المطلوبة؟
بقلم فريق تحرير اللوجين جلوبال نُشر في قراءة 4 دقائق
تسمح قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي للمقيمين بتمويل حتى 80% من قيمة المسكن الأول إذا كانت قيمته 5 ملايين درهم أو أقل، أي أن الدفعة الأولى لا تقل عن 20%، بينما يمكن للمواطن الإماراتي الحصول على تمويل حتى 85% بدفعة أولى 15%. وتنخفض هذه النسب للعقارات التي تزيد قيمتها على 5 ملايين درهم، وللمسكن الثاني، وللعقارات قيد الإنشاء. أما أطول مدة للتمويل العقاري فهي 25 سنة، ويجب أن يضيف المشتري إلى الدفعة الأولى ميزانية مستقلة لرسوم التسجيل والتقييم والبنك.
أهم النقاط
- المسكن الأول حتى 5 ملايين درهم: نسبة التمويل القصوى 80% للمقيم و85% للمواطن.
- العقار قيد الإنشاء: الحد الأقصى للتمويل 50% من القيمة.
- أطول مدة 25 سنة، وينتهي القرض عادة قبل سن 65 للمقيم و70 للمواطن.
- القسط الشهري للتمويل العقاري يدخل ضمن سقف نسبة عبء الدين البالغ 50% من الدخل.
- تكاليف الشراء تُدفع غالبًا من أموالك الخاصة وليس من قيمة القرض.
ما نسب التمويل العقاري المسموح بها في الإمارات؟
نسبة التمويل إلى القيمة هي الجزء من قيمة العقار الذي يستطيع البنك تمويله. ويحدد المصرف المركزي الحدود القصوى الموضحة في الجدول التالي، ويقيّم البنك العقار بنفسه، ثم يطبق النسبة على القيمة الأقل بين تقييمه وسعر الشراء.
| نوع العقار | المقيمون (الحد الأقصى) | المواطنون (الحد الأقصى) |
|---|---|---|
| المسكن الأول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل | 80% | 85% |
| المسكن الأول بقيمة تزيد على 5 ملايين درهم | 70% | 75% |
| المسكن الثاني وما بعده | 60% | 65% |
| العقار قيد الإنشاء | 50% | 50% |
هذه النسب حدود قصوى وليست حقًا مضمونًا، فقد يعرض البنك نسبة أقل بحسب دخلك وسجلك الائتماني وجهة عملك ونوع العقار نفسه.
كم تبلغ الدفعة الأولى التي أحتاجها؟
الدفعة الأولى هي الفرق بين سعر العقار والمبلغ الذي يقرضه البنك. فإذا اشترى مقيم مسكنه الأول بسعر 1,500,000 درهم، يستطيع اقتراض 1,200,000 درهم كحد أقصى، ويحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن 300,000 درهم.
ثم تأتي تكاليف الشراء. ففي دبي تشمل هذه التكاليف رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4% من سعر العقار، ورسوم تسجيل الرهن، ورسوم التقييم والمعالجة لدى البنك، وعمولة الوسيط العقاري إن وجد. ولكل إمارة جدول رسوم خاص بها. لذلك يفضّل كثير من المشترين تجهيز مبلغ يساوي الدفعة الأولى مضافًا إليه نسبة من سعر العقار، حتى لا يواجهوا نقصًا في اللحظة الأخيرة.
ما أطول مدة للتمويل العقاري؟
الحد الأقصى للمدة 25 سنة. وتنظر البنوك أيضًا إلى عمرك عند انتهاء القرض، والحد الشائع هو 65 سنة للمقيم و70 سنة للمواطن. فالمقيم الذي يبلغ 45 عامًا لن يحصل في الغالب على مدة تزيد على 20 سنة. والمدة الأطول تخفض القسط الشهري، لكنها ترفع إجمالي الفوائد أو الأرباح المدفوعة.
كم أستطيع أن أقترض بناءً على راتبي؟
حتى لو كانت دفعتك الأولى كبيرة، فإن المبلغ الذي تقترضه محكوم بنسبة عبء الدين. إذ لا يجوز أن يتجاوز مجموع أقساطك الشهرية، بما فيها قسط التمويل العقاري الجديد وقروض السيارة والقروض الشخصية والتزامات بطاقات الائتمان، نسبة 50% من دخلك الشهري الإجمالي. كما تطبق البنوك هوامش أمان خاصة بها، لذلك قد يكون المبلغ المعروض عليك أقل مما يظهر في الحساب البسيط.
أي نوع من أسعار الفائدة أختار؟
- السعر الثابت: يبقى ثابتًا لفترة أولى تمتد غالبًا بضع سنوات، ثم يتحول إلى سعر متغير.
- السعر المتغير: يرتبط بمؤشر مرجعي مثل إيبور مضافًا إليه هامش، فيرتفع القسط أو ينخفض مع حركة المؤشر.
- التمويل الإسلامي: صيغ مثل الإجارة والمرابحة تتوافق مع أحكام الشريعة، وتعتمد على معدل ربح بدلًا من الفائدة.
عند المقارنة، انظر إلى السعر بعد انتهاء الفترة الثابتة، وشروط السداد المبكر، وجميع الرسوم، لا إلى السعر المعلن وحده.
ما المستندات التي تطلبها البنوك؟
للموظفين: جواز السفر وتأشيرة الإقامة للمقيمين، وبطاقة الهوية الإماراتية، وشهادة راتب حديثة، وقسائم الرواتب، وكشوف حساب مصرفي لثلاثة إلى ستة أشهر، والموافقة على اطلاع البنك على تقريرك لدى شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية.
لأصحاب الأعمال: مستندات الهوية نفسها، إضافة إلى الرخصة التجارية، وعقد التأسيس، وكشوف حسابات الشركة والحساب الشخصي لمدة تتراوح غالبًا بين ستة واثني عشر شهرًا، والقوائم المالية المدققة إن توفرت.
مستندات العقار: اتفاقية البيع، وهي في دبي عادة مذكرة التفاهم المعروفة بالنموذج F، وبيانات سند الملكية، أو عقد البيع والشراء مع المطور في حالة العقار قيد الإنشاء.
تختلف الشروط من بنك إلى آخر، وقد يطبق كل بنك معايير أشد من الحد الأدنى الذي يضعه المصرف المركزي، كما تتغير الأسعار باستمرار، لذلك تأكد من الشروط الحالية قبل الالتزام بأي عملية شراء.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع المقيم الحصول على تمويل عقاري في الإمارات؟
نعم، يستطيع المقيمون الحصول على تمويل عقاري من البنوك الإماراتية، وفق حد التمويل البالغ 80% للمسكن الأول حتى 5 ملايين درهم، وسقف نسبة عبء الدين، والشروط الخاصة بكل بنك فيما يتعلق بالدخل وجهة العمل.
هل الموافقة المبدئية تعني ضمان الحصول على التمويل؟
لا. الموافقة المبدئية توضح المبلغ الذي يُتوقع أن يقرضه البنك بناءً على ملفك، أما الموافقة النهائية فتعتمد على تقييم العقار واكتمال المستندات والفحص النهائي لدى البنك.
هل يمول البنك رسوم الشراء؟
في الغالب لا. فالقرض يُحسب على أساس قيمة العقار، أما رسوم نقل الملكية والتسجيل والوساطة فتُدفع عادة من مدخراتك.
هل تخطط لشراء منزل هذا العام؟ تواصل مع اللوجين جلوبال للحصول على استشارة مجانية، وسنقارن لك خيارات التمويل العقاري لدى البنوك الإماراتية التي نتعامل معها.
